Artikel 2 MR 1973 en Artikel 9 MR 1983

Volgens de Modelreglementen (MR) uit 1973 en 1983 behoren leidingen tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van een appartementencomplex. 

Dit betekent dat het onderhoud en de vervanging van leidingen voor rekening komen van de gezamenlijke eigenaren.

Modelreglement 1992

Modelreglement 1992 introduceert een scheidslijn om te bepalen welke leidingen gemeenschappelijk zijn en welke niet. Hierbij geldt als vuistregel dat leidingen die ‘niet uitsluitend dienstbaar zijn aan één privégedeelte’ als gemeenschappelijk worden beschouwd.

Vaak is echter niet duidelijk welke leidingen voor gootwater, fecaliën, gas, water, elektriciteit, telefoon en communicatiesignalen gemeenschappelijk zijn en welke niet.

Jurisprudentie

Uit jurisprudentie over dit Modelreglement kan worden geconcludeerd dat leidingen als gemeenschappelijk worden beschouwd als ze niet zonder hak- en breekwerk bereikbaar zijn zonder schade van betekenis toe te brengen aan de betreffende vloer of wand.

Uit jurisprudentie volgt eveneens dat de afvoerinstallatie (met alle bijbehorende leidingen) een stelsel vormt binnen het gebouw dat (mede) strekt ten behoeve van meerdere privé gedeelten. (ECLI:NL:RBAMS:2011:10602)

Conclusie

Met deze jurisprudentie als leidraad kan worden geconcludeerd dat leidingen als gemeenschappelijk moeten worden beschouwd als ze niet zonder aanzienlijk hak- en breekwerk bereikt en gerepareerd kunnen worden.

Modelreglement 2006

Volgens Modelreglement 2006 dienen leidingen als gemeenschappelijk te worden beschouwd vanaf de aansluitingen op de dienstleidingen tot aan de meterkast in het privégedeelte. Dit betekent dat de VvE verantwoordelijk is voor dit specifieke deel van de leidingen.

Leidingen die zich uitstrekken vanaf de meterkast tot de individuele aansluitpunten binnen de privé-eenheid vallen onder de verantwoordelijkheid van de individuele eigenaar, aldus dit Modelreglement. Dit lijkt er op te duiden dat zelfs als er hak- en breekwerk nodig is om toegang te krijgen tot die leidingen, dit voor rekening en risico is van de betreffende individuele eigenaar. Er zal in dat geval wel goed overleg nodig zijn met de VvE, omdat de vloeren in de regel tot de gemeenschappelijke zaken behoren.

Modelreglement 2017

De jurisprudentie heeft geleid tot nieuwe bepalingen in het Modelreglement 2017:

• De dienstbaarheidsregeling is vervallen.
• Artikel 12 sub II onder g stelt dat kosten voor onderhoud, herstel en vervanging van afvoerbuizen van hemelwater en afvalwater, de meterkast en leidingen voor het transport van gas, water, elektriciteit, en telefoon, audio- en videosignalen voor rekening zijn van de individuele eigenaren.
• Hierbij geldt dat leidingen die zich bevinden in een vloer of wand die het privégedeelte omsluit en die bereikbaar zijn zonder schade van betekenis toe te brengen aan de betreffende vloer of wand, als privé worden beschouwd

De definitie van “schade van betekenis” verwijst naar schade die niet eenvoudig door de eigenaar kan worden hersteld.

CONCLUSIE:

Op basis van de jurisprudentie en de nieuwe regels in het Modelreglement 2017 kan worden geconcludeerd dat leidingen als gemeenschappelijk worden beschouwd als ze niet zonder aanzienlijk hak- en breekwerk kunnen worden bereikt en hersteld. Dat zal in ieder geval zo zijn indien die leidingen in de betonvloer zijn meegegoten of waarbij in de door de bouwer gemaakte cementdekvloer moet worden gehakt en geboord.  In dat geval komen de kosten voor rekening van de gemeenschappelijke eigenaren.

Geluidsoverlast

In het blad Eigen Huis van VEH, aug 2022, staat een stuk over geluidsoverlast van de airco van de buurman.
(dit verhaal gaat dan natuurlijk net zo op voor een warmtepomp)

Het gaat hierbij dan over de geluidsoverlast van de buitenunit.
Het beste is om eerst in gesprek te gaan met elkaar om aan te geven dat u last heeft van het geluid. Wellicht wordt in overleg een oplossing gevonden.
(verplaatsen of een kast er omheen). Eventueel kan buurtbemiddeling hierbij helpen.
Lukt dat niet, dan kunt u een "verzoek tot handhaving" indienen bij de gemeente.
Een buitenunit mag maximaal 40 DB geluid produceren.
Lukt het niet om met aanpassingen dit maximale geluidsniveau te krijgen dan kan zelfs verwijdering geeist worden. 

Financiering

VvE's bouwen reserves op voor onderhoud en instandhouding van het gebouw. Voor het uitvoeren van grote structurele verbetereringen zoals energiebesparing is deze reserve soms niet toereikend. Een lening via het Nationaal Warmtefonds kan dan uitkomst bieden.
Het Nationaal Warmtefonds is dé autoriteit op het gebied van verduurzamen en subsidie in onze branche. Het Warmtefonds is een afspraak uit het Klimaatakkoord en biedt langjarige financiering voor woningeigenaren en Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) voor de verduurzaming van woningen. 

BRON: BVVB

VvE’s met zonnepanelen die stroom terugleveren aan hun energieleverancier, hoeven vanaf januari 2020 geen btw-aangifte meer te doen. Dat komt door de vernieuwde kleine ondernemingsregeling.
De nieuwe kleine ondernemingsregeling (KOR) gaat in vanaf 1 januari 2020. Vanaf dan kun je voor een btw-vrijstelling in aanmerking komen als je in Nederland bent gevestigd en niet meer dan € 20.000 omzet hebt in een kalenderjaar. Voor de meeste VvE’s die stroom terugleveren aan hun energieleverancier is dit een gunstige ontwikkeling. Zij hoeven geen periodieke btw-aangifte meer te doen en ze zijn af van de jaarlijkse btw-afdracht.
Aandachtspunten voor VvE-bestuur
• De VvE moet zich melden bij de Belastingdienst en mag de betaalde btw over de aanschaf en installatie van de zonnepanelen in de btw-aangifte in aftrek brengen. Het VvE-bestuur moet zelf berekenen hoe hoog het verschuldigde btw-bedrag is dat de VvE moet afdragen aan de Belastingdienst.
• Als de zonnepaneleninstallatie meer dan € 14.404 (inclusief btw) kost (dat zijn ongeveer 55 panelen, inclusief installatie) en een VvE de btw daarover (€ 2.500) terugvraagt, kan de VvE te maken krijgen met de herzieningsregeling. Dat houdt in dat mogelijk een deel van de afgetrokken btw weer aan de Belastingdienst moet worden terugbetaald. In deze situatie kan het voordeliger zijn om de eerste drie jaren na de aanschaf van de zonnepanelen niet te kiezen voor de nieuwe KOR.
• Het is ook van belang of de VvE de zonnepanelen als rechtspersoon laat installeren, of dat de individuele appartementseigenaren dat laten doen met instemming van het VvE-bestuur. Als een individuele appartementseigenaar de investering doet, hoeft die zich niet te melden bij de Belastingdienst. Doet hij dat wel en vraagt hij de btw terug, dan is dit voor hem door coulanceregels een stuk gemakkelijker dan voor VvE’s.
Voor de meeste VvE’s wordt het door de vernieuwde KOR interessanter te investeren in zonnepanelen. Maar zijn de investeringen groter dan € 14.404 (inclusief btw) dan komt een VvE ook onder de nieuwe regelgeving niet onder de administratieve en fiscale gevolgen uit.

Momenteel is het nog zo dat VvE’s die met zonnepanelen stroom terugleveren aan hun energieleverancier, zich moeten melden bij de Belastingdienst. Ook moeten zij periodiek btw-aangifte doen en de btw over de opgewekte energie berekenen en afdragen. Doet een VvE dit niet, dan loopt die het risico op vervelende naheffingen en boetes. Vanaf 1 januari 2020 geldt de nieuwe regeling.